Quartiers de Mougins
Immobilier au Val de Mougins : villas, appartements et prix
Le Val est un hameau du centre de Mougins, rattaché au quartier officiel de Mougins Centre aux côtés du village, de Tournamy et de Notre-Dame-de-Vie. C'est le secteur mouginois dont la fonction se transforme le plus profondément : l'opération Cœur de Mougins se déploie précisément entre le Val et Tournamy et y crée une centralité qui n'existait pas.
Pour un acquéreur, cela signifie une chose simple : le Val de 2026 ne se compare pas au Val de 2015, et les références de prix anciennes y perdent rapidement leur pertinence.
La réponse en trois phrases
Ce que c'est. Un secteur résidentiel du centre de Mougins, contigu à Tournamy, historiquement peu doté en équipements et aujourd'hui raccordé à la nouvelle centralité communale.
Ce qui s'y passe. Trois programmes de logements neufs, un parc public, un cinéma, des commerces en rez-de-chaussée et un projet de bus à haut niveau de service qui requalifie l'axe.
Pour qui. Acheteurs de logement neuf, seniors cherchant une résidence services en centralité, investisseurs pariant sur la valorisation d'un secteur en renouvellement urbain.
Une précision qui évite une confusion fréquente
Deux réalités différentes portent un nom voisin à Mougins, et les confondre conduit à des erreurs d'appréciation.
Le Val, le secteur
Hameau du centre de la commune, rattaché au quartier officiel de Mougins Centre. Il fait partie de l'IRIS INSEE 06085-0101 « Village, Le Val, Cabrières », qui compte 2 734 habitants. C'est ce secteur que traite cette page.
La résidence Val de Mougins
Une copropriété distincte, dotée de sa propre communication et faisant l'objet d'appels d'offres de rénovation. Ses caractéristiques, adresse exacte, date de construction, nombre de lots et équipements, doivent être vérifiées au cas par cas : nous n'avons pas trouvé de source publique fiable pour les documenter.
Lorsqu'une annonce mentionne « Val de Mougins », il est utile de demander s'il s'agit du secteur ou de la copropriété du même nom. Les niveaux de charges, l'état du bâti et la situation par rapport à l'opération d'aménagement ne sont pas les mêmes.
Cœur de Mougins : ce qui se construit entre le Val et Tournamy
L'opération est présentée par la commune comme un nouveau quartier situé entre le secteur du Val et celui de Tournamy. Elle constitue le principal fait immobilier du secteur.
| Composante | Programme |
|---|---|
| Emprise | près de 40 000 m², dont environ 13 000 m² d'espaces verts |
| Logements | environ 535, en accession libre, logement social et résidence senior |
| Résidences identifiées | Jardin des Sens, Jardin en Vue, Cogedim Club Mougins |
| Commerces | environ 3 465 m², en rez-de-chaussée d'îlots mixtes |
| Stationnement public | environ 450 places en souterrain |
| Parc public | environ 6 000 m², engagé en septembre 2022, promenades, vélo, roller, assises |
| Cinéma | Les Balcons de Mougins, ouvert en avril 2024, trois salles |
| Transport | Bus à haut niveau de service, travaux engagés en septembre 2022, requalification de l'avenue de Tournamy en promenade urbaine |
| Promoteur et maîtrise d'œuvre | Cogedim, architectes Costa-Fouroux, paysage Agence Guillermin |
Trois éléments méritent d'être soulignés pour un acquéreur.
- Une résidence senior avec services est intégrée au programme. C'est un produit rare à Mougins, dans une commune où 24,5 % de la population a 65 ans ou plus.
- Une part de logement social figure au programme, ce qui répond aux obligations légales de la commune et diversifie le peuplement du secteur.
- Un parking public souterrain de 450 places change la donne dans une commune où le stationnement est le principal point de friction du centre historique.
Le détail des équipements et des commerces livrés figure sur la page Tournamy.
Acheter neuf au Val : ce que cela change
Le Val est aujourd'hui l'un des rares secteurs de Mougins où l'offre de logements neufs est significative. Cela modifie l'ensemble des paramètres d'un achat.
| Critère | Logement neuf | Logement ancien |
|---|---|---|
| Frais de mutation | réduits, de l'ordre de 2 à 3 % du prix | de l'ordre de 7 à 8 % |
| Performance énergétique | conforme à la réglementation environnementale en vigueur | variable, à vérifier au diagnostic |
| Garanties | parfait achèvement, biennale, décennale | garantie des vices cachés uniquement |
| Charges de copropriété | faibles les premières années, à surveiller à moyen terme | connues, avec historique disponible |
| Prix au mètre carré | plus élevé à surface égale | plus accessible, travaux souvent à prévoir |
| Disponibilité | livraison différée | immédiate |
Sur le plan locatif, le neuf présente un avantage devenu décisif : les logements classés G au diagnostic de performance énergétique sont interdits à la location depuis le 1er janvier 2025, les logements classés F le seront à partir de 2028 et les classés E à partir de 2034. Dans un parc mouginois dont la date médiane de construction se situe autour de 1978, cette échéance pèse lourd sur l'ancien non rénové.
À noter également : au 1er janvier 2026, le coefficient de conversion de l'électricité utilisé dans le calcul du diagnostic de performance énergétique est passé de 2,3 à 1,9. Les diagnostics antérieurs restent valides mais peuvent être mis à jour gratuitement lorsque le nouveau calcul améliore l'étiquette, ce qui bénéficie aux logements chauffés à l'électricité, fréquents sur la Côte d'Azur.
Prix : un secteur en cours de repositionnement
Aucune source publique ne publie de prix pour le seul secteur du Val. Les données disponibles portent sur le périmètre statistique élargi Village, Le Val et Cabrières.
| Secteur | Appartements | Maisons |
|---|---|---|
| Le Village, Le Val, Cabrières | environ 4 900 €/m² | environ 5 275 €/m² |
| Tournamy, secteur contigu | environ 5 333 €/m² | environ 8 036 €/m² |
| Mougins, moyenne communale | environ 5 123 €/m² | environ 6 935 €/m² |
L'écart avec Tournamy est l'information la plus utile de ce tableau. Deux secteurs contigus, séparés par quelques centaines de mètres, affichent un différentiel de l'ordre de 50 % sur la maison. Cet écart s'explique par l'histoire des deux secteurs : Tournamy est une centralité constituée, le Val un tissu résidentiel qui en était jusqu'à récemment détaché.
C'est précisément ce que l'opération Cœur de Mougins est en train de modifier. En raccordant physiquement les deux secteurs par un parc, des commerces, un cinéma et un axe de transport requalifié, elle réduit la raison d'être de cet écart. Un investisseur y lira un potentiel de rattrapage ; un acquéreur prudent notera qu'un tel rattrapage n'est jamais garanti et qu'il dépend de l'achèvement effectif du programme.
Vie quotidienne au Val
Ce qui est à portée immédiate
Commerces et supermarché de Tournamy, marché paysan au Cours des Arts, services municipaux dont l'état civil au 762 avenue de Tournamy et le Guichet Unique au 403, cinéma, parc public, restauration.
Le village à quelques minutes
Le Vieux Village, le FAMM, le Centre de la photographie et les tables historiques de Mougins sont accessibles en quelques minutes de voiture, sans les contraintes de stationnement d'une résidence intra-muros.
Écoles et services
Mougins compte six groupes scolaires publics et le collège Les Campelières sur son territoire. Les inscriptions passent par le Guichet Unique. L'affectation dépend de l'adresse précise.
Sur les équipements de santé, de sport et de culture à l'échelle de la commune, voir la page vivre à Mougins.
Questions fréquentes
Le Val de Mougins est-il un quartier récent ?
Le secteur est ancien, c'est un hameau historique du centre de la commune. Ce qui est récent, c'est sa transformation : l'opération Cœur de Mougins, dont la première pierre date de janvier 2020, y crée une centralité neuve avec logements, commerces, parc et cinéma.
Faut-il acheter avant ou après la fin des travaux ?
Acheter en cours d'opération expose aux nuisances de chantier mais offre en principe des conditions plus favorables. Acheter après livraison supprime l'incertitude au prix d'une valorisation déjà intégrée. Dans les deux cas, se faire préciser le calendrier de l'îlot concerné et la nature des travaux restants est un préalable.
La résidence senior est-elle réservée aux personnes âgées ?
Les résidences services seniors s'adressent à une clientèle autonome, avec des conditions d'âge et de services propres à chaque exploitant. Sur le plan patrimonial, ce sont des produits d'investissement gérés dont le rendement et la liquidité obéissent à une logique différente de celle d'un appartement classique. Les conditions se vérifient auprès de l'exploitant.
Y a-t-il des maisons au Val de Mougins ?
Oui, le secteur conserve un tissu de maisons individuelles antérieur à l'opération. Elles ressortent, sur le périmètre statistique élargi, autour de 5 275 €/m² de surface bâtie, soit le niveau le plus accessible des secteurs mouginois observés sur ce segment.
Le bus à haut niveau de service est-il en fonction ?
Les travaux ont été engagés en septembre 2022 dans le cadre de la requalification de l'avenue de Tournamy. L'état d'avancement et la mise en service se vérifient auprès de la communauté d'agglomération Cannes Pays de Lérins, autorité organisatrice du réseau Palm Bus dont dépend Mougins.
À retenir
Position. Hameau du centre de Mougins, rattaché au quartier officiel de Mougins Centre, contigu à Tournamy.
Transformation. L'opération Cœur de Mougins se déploie entre le Val et Tournamy : environ 535 logements, 3 465 m² de commerces, parc de 6 000 m², cinéma ouvert en avril 2024, bus à haut niveau de service.
Offre. L'un des rares secteurs mouginois avec une offre de logements neufs, incluant une résidence senior et du logement social.
Prix. Environ 4 900 €/m² sur l'appartement et 5 275 €/m² sur la maison au niveau du périmètre statistique élargi, contre respectivement 5 333 et 8 036 €/m² à Tournamy.
Attention. Ne pas confondre le secteur du Val et la copropriété nommée Résidence Val de Mougins.
Neuf ou ancien à Mougins
Le Val est le point d'entrée du neuf à Mougins. Nous comparons pour vous les deux options sur votre budget réel.
Sources
- Commune de Mougins, grands projets, Cœur de Mougins : mougins.fr
- DREAL Provence-Alpes-Côte d'Azur, étude circulatoire du projet Tournamy à Mougins : paca.developpement-durable.gouv.fr
- INSEE, données infracommunales IRIS 06085-0101 et recensement 2023 : insee.fr
- Service-Public.fr, diagnostic de performance énergétique et calendrier d'interdiction de location : service-public.fr
- Demandes de valeurs foncières (DVF), DGFiP et Etalab : explore.data.gouv.fr
Données arrêtées au 28 août 2026. Les prix indiqués sont des ordres de grandeur issus de retraitements de données publiques et ne constituent pas une estimation.